ST-Sociedad de Tasación ha presentado hoy el Boletín de Mercado de Vivienda Nueva correspondiente al primer semestre de 2010, el único que recoge los datos de vivienda libre en todas las capitales de provincia y poblaciones mayores de 25.000 habitantes. La compañía, que viene elaborando este estudio desde 1985, ha realizado un sondeo directo en más de 38.000 viviendas de distintos tipos correspondientes a 2.600 promociones inmobiliarias diferentes.
España y Comunidades Autónomas
Según el informe de ST-Sociedad de Tasación, en los seis primeros meses del año, el precio de la vivienda nueva en España se ha contraído un 0,8% con respecto al último semestre de 2009. Así, el precio de la vivienda libre de tipo medio en las capitales de provincia se sitúa en 2.537€/m2 construido, lo que supone 253.700 euros para vivienda de tipo medio de 100m2. En el primer semestre de 2009, el precio de la vivienda disminuyó un 4,5%.
En cuanto a las comunidades autónomas, la mayoría han registrado una disminución en el precio de la vivienda nueva en los seis primeros meses de 2010, excepto Galicia (0,1%) que ha experimentado un leve ascenso. Aragón (-2,1%) y Cataluña (-1,4) lideran la caída de los precios a nivel nacional mientras que Asturias (0,0%) y Murcia (0,0%) se mantienen.
Capitales de provincia
En el primer semestre de 2010, el precio medio de la vivienda nueva ha subido en dos capitales de provincia, en Ourense y en Zamora con incrementos del 1,6% y 1,5% respectivamente. En cambio, los precios han vuelto a caer en 44 ciudades y sólo en 4 (Jaén, Oviedo, Ávila y Murcia) se han mantenido sin cambios.
Tanto en Ourense como en Zamora, los precios han aumentado por encima del IPC de los últimos seis meses (0,8%). En las 44 capitales que han experimentado una bajada del precio de la vivienda nueva, ésta ha sido inferior al 5%.
Evolución
En la actualidad existe un importante stock de viviendas nuevas en venta, formado por las viviendas que no se han podido comercializar, cuya absorción en el mercado se dificulta por la evolución general de la economía del país.
El mercado inmobiliario de la vivienda constata una importante deceleración de la actividad productiva derivada de la importante reducción de los volúmenes de ventas. Estos procesos son más acusados en las zonas turísticas y en las áreas periféricas de las ciudades medianas.
Los datos del INE indican que el volumen de viviendas iniciadas y terminadas durante el primer trimestre de 2010 ha decrecido en un 40% en el primer caso y un 25% en el segundo respecto al mismo período de 2009.
La demanda presenta en general un nivel de retracción considerable. Ésta tiene su origen en los altos precios alcanzados y en las importantes dificultades de financiación tanto en la actividad de promoción como en la de compra, que se fundamentan en la disminución del nivel de liquidez de las entidades financieras que les obliga a ser más selectivas en la formalización de operaciones de crédito a promotores y a terceros.
La reducción de precios en las capitales de provincia en este semestre (-0,8 %) ha sido inferior al del segundo semestre de 2009 que fue de -1,2%, y a la del primer semestre de 2009, que fue de -4,5%.
Previsiones
Es previsible que el importante nivel de oferta existente de vivienda nueva libre en edificio plurifamiliar se vaya absorbiendo progresivamente en los próximos semestres. El ritmo de disminución del stock dependerá en parte de la ralentización de la actividad productiva de nueva vivienda y siempre que ésta no supere el volumen de compras por parte de la demanda.
La demanda potencial existe aunque a un nivel muy inferior al de los años anteriores. No obstante, presenta una importante dependencia de la situación general de la economía y de las posibilidades de financiación.
La reactivación de los ritmos de venta será gradual pero sin alcanzar las cuotas de los últimos años. La intensidad de la reactivación dependerá de diversos factores:
La reducción de los precios ofertados por los promotores que está íntimamente ligada a su capacidad de soportar su nivel de endeudamiento.
La estabilidad económica del país en base a su crecimiento y disminución del paro (las previsiones macroeconómicas para el año 2010 indican que la economía española se mantendrá en cotas de crecimiento negativo, y se prevé que alcance un crecimiento positivo en 2011).
La renta real disponible de las economías familiares para la adquisición de vivienda (los datos publicados apuntan hacia una importante disminución en el año 2010).
La no intensificación del proceso de desinversión en el sector inmobiliario de viviendas tanto de agentes nacionales como extranjeros.
Conclusiones
Es previsible que durante todo el año 2010 se mantenga la tónica de una demanda interesada pero con poder adquisitivo insuficiente, ante una oferta con crecimiento débil.
Es probable que los precios continúen con la tendencia descendente, si bien en algunos casos el descenso puede no ser tan acusado como en periodos anteriores. La magnitud de dicho descenso vendrá determinada por la presión financiera sobre los promotores y por el nivel de endurecimiento de los requerimientos crediticios a las familias para la adquisición de una vivienda.
